住宅ローンの繰上げ返済と積立、どっちを先にする?

「借金は早く返すべき」は常に正しいとは限りません。住宅ローン控除と手元資金の視点を加えて整理します。

執筆視点: ファイナンシャルプランナー / 新人研究員ロイがきいて、先輩ポコがこたえる対話形式です

ロイ(新人研究員)

先輩、兄が「ボーナスで住宅ローンを繰上げ返済するか投資に回すか」で夫婦会議になったらしいんです。ローンって借金ですよね? 余裕があるなら、少しでも早く返した方がいいんじゃないですか?

ポコ(先輩研究員)

気持ちはよく分かる。でも住宅ローンには「住宅ローン控除」という特殊事情があるんだ。一般的なケースで、年末のローン残高の0.7%が最長13年(新築などの場合。中古住宅は10年)、所得税(と一部住民税)から戻ってくる。対象になる残高の上限や期間は住宅の省エネ性能・入居年・子育て世帯かどうかで変わる。繰上げ返済をすると残高が減るから、この戻りも一緒に減っちゃうんだ。

ロイ(新人研究員)

じゃあ、どう考えればいいんですか?

ポコ(先輩研究員)

見るポイントは3つ。①ローン金利と控除0.7%の比較 — 金利が低いうちは、急いで返すメリットが薄いことがある。②控除期間が終わったか — 終わった後の繰上げは、利息を確実に減らす効果がそのまま効く。③そして一番大事なのが、手元の現金を薄くしすぎないこと。生活防衛資金を崩してまで返すと、いざという時に高い金利で借り直す羽目になりかねない。あと落とし穴を1つ — 期間短縮型の繰上げをした結果、当初契約の最初の返済月から新しい最終返済月までの通算期間が10年未満になると、その年以後は住宅ローン控除の対象外になる(国税庁の要件。「残り期間」ではなく最初からの通算で判定するので、すでに10年以上返済していれば残りが短くてもこの要件では失格にならない)。控除期間中に大きく縮めるときは要注意だよ。

ロイ(新人研究員)

投資に回した方が増える、って話も聞くけど、ほんとですか?

ポコ(先輩研究員)

「ローン金利より高いリターンで運用できれば得」という理屈は算数としては正しいけど、運用リターンは保証がない一方、繰上げで減る利息は確実、という非対称があるんだ。だからどちらが正解かは人による。確実さを取るか、期待値を取るか、心の安心を取るか — これは価値観の問題でもあるよ。

ポコ(先輩研究員)

おかねラボでは住宅ローンの金利・年数・借入額を入力タブで変えて、完済年齢や資産の推移を見比べられる。金利が変わったらどうなるかも、もしもタブで試してみて。

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