住宅ローンの借り換え、いつやる価値がある? — 3つの目安と控除の落とし穴

効きやすい3条件(金利差・残高・残期間)と諸費用の回収という見方、期間短縮で住宅ローン控除が消える落とし穴、そして変動→固定は「保険を買う話」という整理まで、借り換えの判断軸を1本にまとめます。

執筆視点: ファイナンシャルプランナー / 新人研究員ロイがきいて、先輩ポコがこたえる対話形式です

ロイ(新人研究員)

先輩、週末に会った叔父が「住宅ローンを借り換えたら利息が何十万円も減った」って自慢してたんです。借り換えって、いま借りてるローンを別のに乗り換えるってことですよね? そんなにおいしい話なんですか?

ポコ(先輩研究員)

仕組みはシンプルで、新しいローンを借りて、いまのローンを一括返済するだけ。金利の低いローンに乗り換えれば、残りの利息がまるごと軽くなる。効きやすさの昔からの目安は3つ — ①いまとの金利差が大きい(かつては1%程度が目安と言われた)、②残高が多い(1,000万円以上)、③残り期間が長い(10年以上)。利息はざっくり「残高×金利×期間」で決まるから、3つとも大きいほど削れる利息も大きい、という理屈だね。ただしこれはあくまで経験則で、諸費用しだいではもっと小さい金利差でも効くことがある。最後は自分の数字でシミュレーションして確かめるものだよ。

ロイ(新人研究員)

でも、タダで乗り換えられるわけじゃないですよね?

ポコ(先輩研究員)

そこが大事。借り換えには諸費用がかかる — 新しいローンの事務手数料や保証料、いまの抵当権を消して設定し直す登録免許税、司法書士への報酬、契約書の印紙税など。合計で数十万円規模になることが多い。だから判定は「減る利息 − 諸費用」がプラスかどうか。言い換えると諸費用を何年で回収できるかという見方をする。回収し終わる前に売却や完済の予定があるなら、表面上お得に見えても見送りが正解になることもあるよ。

住宅ローン控除が消える落とし穴

ロイ(新人研究員)

借り換えたら、住宅ローン控除はどうなっちゃうんですか?

ポコ(先輩研究員)

条件を満たせば続けられる。要件は①新しいローンが当初のローンの返済のためのものであることが明らか、②新しいローンの償還期間が10年以上の2つ(控除を受けられる年数は当初の入居年から数えたままで、借り換えで延びはしない)。こわいのは、月々の負担を変えずに期間を短くして借り換えるケース。当初契約の最初の返済月から、新しいローンの最終返済月までの通算が10年を切ると、その年以後は控除が受けられなくなるんだ。繰上げ返済のときと同じ「通算10年」の判定だね。控除期間が残っている人は、期間を詰めすぎないよう要注意。

変動→固定は「保険」を買う話

ロイ(新人研究員)

金利が上がるってニュースを見るたび、変動で借りてる職場の先輩がそわそわしてます。いまのうちに固定へ借り換えるのは、ありなんですか?

ポコ(先輩研究員)

それは「得する借り換え」とは別の話で、保険料を払って不確実性を減らす取引なんだ。固定金利はふつう変動より高いから、その上乗せ分が保険料。将来の金利を当てられれば正解が分かるけど、それは誰にもできない。だから問いは「どっちが得か」じゃなくて、「金利が上がったとき、うちの家計は耐えられるか」。耐えられないなら保険料を払う価値があるし、貯蓄が厚くて耐えられるなら変動のまま保険料を節約する、という整理だよ。

ポコ(先輩研究員)

ひとつ補足すると、変動の5年ルール・125%ルール(元利均等なら返済額の見直しは通常5年ごと・増えてもそれまでの返済額の25%増が上限)は、返済額の急変をゆるめる仕組みであって、利息をまけてくれる仕組みじゃない。金利が急に上がると、毎月の返済額に収まらない利息=未払い利息が発生して、払っているのに元金が減らない状態になり得る。「ルールがあるから安心」ではないんだ。

ポコ(先輩研究員)

最後に、借り換えは団信(団体信用生命保険)を見直す機会でもある。新しいローンでは団信も入り直しになるから、保障を手厚くする選択肢が出てくる一方、健康状態の告知によっては通らないこともある。おかねラボの入力タブで、毎月の返済と残り年数を借り換え後の条件に書き換えれば、毎月の家計から人生全体の資産推移まで、乗り換えた後の姿をシミュレーションしてから金融機関に相談するのがおすすめだよ。※特定のローン商品や借り換え先をすすめるものではないよ。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の金融商品の推奨・勧誘や保険募集ではありません。金融商品取引法に基づく投資助言業の助言を提供するものではなく、投資判断はご自身の責任で行ってください。制度の内容は執筆時点のものであり、将来変わる可能性があります。個別の税務・社会保険の取り扱いは各制度の窓口や専門家にご確認ください。 プライバシーポリシー ・ 特定商取引法に基づく表記 ・ 利用規約