住宅ローン、いくらまで借りていい? — 「借りられる額」≠「返せる額」

審査は額面年収の30〜35%まで通りますが、手取りに直すと重さがまるで違います。安全な上限は毎月の返済比率ではなく、完済年齢まで含めた人生全体のシミュレーションで確かめるもの、という話。

執筆視点: ファイナンシャルプランナー / 新人研究員ロイがきいて、先輩ポコがこたえる対話形式です

ロイ(新人研究員)

先輩、住宅情報サイトで年収を入れたら「あなたは5,000万円まで借りられます!」って出たんです。銀行が貸してくれる額なら、それだけ借りても大丈夫ってことですよね?

ポコ(先輩研究員)

そこが住宅ローン最大の落とし穴。あれは「借りられる額」であって「返せる額」じゃないんだ。審査の代表的な基準がフラット35(住宅金融支援機構)の総返済負担率で、額面年収400万円未満なら30%以下、400万円以上なら35%以下(自動車ローンなども含む、すべての借入の年間返済額の合計÷年収)。ここでいう年収は、税金や社会保険料を引く前の額面なんだよ。

ロイ(新人研究員)

額面の35%って、そんなにまずい数字なんですか?

ポコ(先輩研究員)

手取りに直すと重さが変わる。額面600万円の会社員なら、手取りはざっくり460万円前後。額面の35%=年210万円(月17.5万円)の返済は、手取りベースだと約46% — 手取りの半分近くが返済に消える計算だ。ここに固定資産税や修繕費(「住宅は価格以外にいくらかかる?」の記事)、教育費、老後の積立が乗ると、家計の余白はかなり細る。「審査に通る」と「家計が回る」は、別の問題なんだ。

返済負担率は「手取り」で見る

ポコ(先輩研究員)

だから自分で判断するときは、分母を手取りに置き換えるのが第一歩。よく言われる目安は手取り年収の20〜25%以内なら無理が出にくい、というライン(これは経験則で、法律や審査の基準ではないよ)。共働きならもう一つ — どちらかの収入が減っても回るかも見ておきたい。育休・時短・転職は、35年の間にはふつうに起きることだからね。

ロイ(新人研究員)

完済年齢って、気にした方がいいんですか?

ポコ(先輩研究員)

すごく大事。フラット35は借入期間15〜35年で、「80歳−申込時の年齢」まで組める。つまり45歳で35年ローンを組むと完済は80歳 — 年金生活のまん中まで返済が続く設計になる。審査上は組めても、65歳以降の返済原資は何か(年金? 退職金? 貯蓄?)を先に考えておかないと、老後の計画ごと苦しくなる。定年までに残高がいくら残るかは必ず見ておこう。

ロイ(新人研究員)

じゃあ結局、ぼくはいくらまで借りていいんでしょう?

ポコ(先輩研究員)

万人共通の「正解額」はないんだ。毎月の返済比率は「今この瞬間」の切り取りにすぎなくて、本当に知りたいのは、教育費のピークと返済が重なる年、金利が上がった場合、収入が減った場合でも家計が持ちこたえるか、でしょ。おかねラボなら住宅購入の予定を入力タブに入れると、完済までの毎年のキャッシュフローと資産推移がつながって出る。金利+1%や収入減はもしもタブで試せるから、「借りられる額」ではなく「この先ずっと返せる額」を自分の数字でシミュレーションしてから決めるのがおすすめだよ。※特定のローン商品や借入先をすすめるものではないよ。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の金融商品の推奨・勧誘や保険募集ではありません。金融商品取引法に基づく投資助言業の助言を提供するものではなく、投資判断はご自身の責任で行ってください。制度の内容は執筆時点のものであり、将来変わる可能性があります。個別の税務・社会保険の取り扱いは各制度の窓口や専門家にご確認ください。 プライバシーポリシー ・ 特定商取引法に基づく表記 ・ 利用規約