住宅は「価格」以外にいくらかかる?

購入時の諸費用、住んでからの固定資産税・修繕・管理費。物件価格だけで資金計画を立てると不足しやすい「価格の外のお金」を整理します。

執筆視点: ファイナンシャルプランナー / 新人研究員ロイがきいて、先輩ポコがこたえる対話形式です

ロイ(新人研究員)

先輩、4,000万円の家なら、頭金と4,000万円のローンで買えるんですよね?

ポコ(先輩研究員)

それが買えないんだ。購入時には物件価格のほかに諸費用がかかる — 仲介手数料(価格の3%+6万円+消費税が上限)、登記費用、ローン事務手数料・保証料、火災保険、印紙税など。率は新築/中古・売主直販か仲介か・ローンの手数料方式で変わるけど、おかねラボは資金不足を避けるため初期値として価格の7%を置く保守的な近似にしている(実額が分かれば上書きできる)。4,000万円なら300万円近くが「価格の外」で、しかも多くは現金払いだ。

ロイ(新人研究員)

買った後は、ローンを払えば終わりですか?

ポコ(先輩研究員)

住んでからも毎年かかる。固定資産税・都市計画税(評価額ベースでざっくり価格の0.3〜0.5%/年)、マンションなら管理費+修繕積立金(月2〜4万円が目安・築年とともに上がりやすい)、戸建てなら自分で修繕費を積み立てる必要がある(外壁・屋根・給湯器などで生涯数百万円)。おかねラボの自動維持費0.7%/0.4%は、この固定資産税+修繕を丸めた自社モデルの近似値だよ。

おかねラボの計上方法

ロイ(新人研究員)

シミュレーションでは、どこまで入っているんですか?

ポコ(先輩研究員)

購入時の諸費用は既定で価格の7%を購入年に自動計上(入力タブで実額に上書き可)。維持費は年0.7%(固定資産税+戸建て水準の修繕)を自動計上し、管理費・修繕積立金を別に入力するとその分は固定資産税相当の0.4%に切り替えて二重計上を防ぐ。賃貸との比較や繰上返済の判断は、この「価格の外のお金」込みでやるのが正解だよ。

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